Khi hợp đồng thuê nhà còn hạn, chủ nhà không được tự ý đòi lại nhà chỉ vì đổi ý. Chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp luật định hoặc hợp đồng đã thoả thuận, và phải báo trước cho người thuê. Đòi nhà trái với các điều kiện đó là vi phạm hợp đồng: chủ nhà phải bồi thường thiệt hại và chịu khoản phạt nếu hợp đồng có ghi.
Trên thực tế, rất nhiều người thuê trọ chấp nhận dọn đi ngay khi bị đòi vì không biết mình có quyền gì, hoặc vì ngại va chạm. Bài này giải thích nguyên lý theo Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở, giúp bạn biết lúc nào chủ nhà đúng, lúc nào bạn có quyền yêu cầu, và thương lượng thế nào để dọn đi không thiệt. Thời hạn báo trước, mức bồi thường cụ thể phụ thuộc hợp đồng và văn bản hiện hành, bạn kiểm lại khi áp dụng.
Khi nào chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng
Người thuê không trả tiền thuê theo thoả thuận. Nợ tiền nhà kéo dài vượt mức luật hoặc hợp đồng cho phép là căn cứ phổ biến nhất. Trễ vài ngày rồi trả đủ thường không đủ để chủ nhà chấm dứt, trừ khi hợp đồng ghi rõ khác.
Sử dụng nhà sai mục đích đã thoả thuận. Thuê để ở nhưng dùng làm kho hàng, xưởng sản xuất, nơi kinh doanh gây ồn, gây nguy hiểm cháy nổ.
Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà. Sửa chữa làm thay đổi kết cấu mà không được chủ nhà đồng ý.
Cho người khác thuê lại khi không được phép. Hợp đồng không cho cho thuê lại mà người thuê vẫn chia phòng cho người khác ở để thu tiền.
Gây mất trật tự, vệ sinh nghiêm trọng. Ảnh hưởng nghiêm trọng tới sinh hoạt của người xung quanh, đã được nhắc nhở mà không sửa.
Các trường hợp hợp đồng có ghi. Nếu hai bên đã thoả thuận trước, ví dụ chủ nhà được lấy lại nhà khi con cái cần ở với điều kiện báo trước và trả bồi thường, thì thoả thuận đó được áp dụng.
Đòi nhà trái luật: chủ nhà phải chịu những gì
Nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ nêu trên, hoặc không báo trước theo luật và hợp đồng, thì đó là đơn phương chấm dứt trái quy định. Theo nguyên tắc chung của luật dân sự, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại thực tế mà bên kia phải gánh. Với người thuê nhà, thiệt hại có thể gồm chi phí chuyển nhà, chênh lệch tiền thuê chỗ mới trong thời gian còn lại của hợp đồng nếu chứng minh được, thu nhập bị mất nếu bạn kinh doanh tại chỗ thuê, và các chi phí hợp lý khác có chứng từ.
Ngoài bồi thường, nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm hoặc điều khoản về tiền cọc, chủ nhà còn phải chịu theo đúng thoả thuận. Nhiều hợp đồng thuê trọ ghi kiểu "bên nào đơn phương chấm dứt trước hạn thì mất cọc hoặc trả lại cọc và bồi thường một khoản bằng tiền cọc". Đọc lại hợp đồng của bạn để biết điều khoản này nói gì.
Tiền thuê đã trả trước cho thời gian chưa ở phải được hoàn lại. Tiền cọc phải được trả lại, trừ những khoản người thuê thật sự còn nợ. Đây là hai khoản tối thiểu bạn có quyền đòi ngay cả khi chưa tính tới bồi thường.
Bạn cũng không bắt buộc phải dọn đi ngay khi nhận lời đòi. Trong lúc tranh chấp chưa được giải quyết, chủ nhà không được dùng biện pháp tự xử như khoá cửa, cắt điện nước, mang đồ của bạn ra ngoài. Những hành vi đó có thể bị xử lý riêng.
Chủ nhà bán nhà, qua đời hoặc ngân hàng xử lý nhà: hợp đồng thuê còn không
Ba tình huống này hay khiến người thuê nghĩ mình mất hết quyền. Theo nguyên lý của Luật Nhà ở và luật dân sự, tình hình không tệ như vậy.
| Tình huống | Nguyên lý chung | Người thuê nên làm gì |
|---|---|---|
| Chủ nhà bán nhà đang cho thuê | Người thuê thường được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thoả thuận khác | Đề nghị chủ cũ và chủ mới xác nhận bằng văn bản việc tiếp tục hợp đồng, nơi nộp tiền thuê mới |
| Chủ nhà qua đời khi hợp đồng còn hạn | Người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê | Giữ hợp đồng, biên nhận tiền thuê; liên hệ người thừa kế để thống nhất cách thanh toán |
| Nhà bị ngân hàng hoặc cơ quan thi hành án xử lý | Phụ thuộc thời điểm thế chấp, thời điểm thuê và quy định về xử lý tài sản | Đây là trường hợp phức tạp, nên hỏi luật sư sớm |
| Nhà phải phá dỡ, cải tạo theo quyết định của cơ quan nhà nước | Hợp đồng có thể chấm dứt theo luật | Yêu cầu hoàn tiền thuê trả trước và tiền cọc; hỏi về các khoản hỗ trợ nếu có |
Câu "bán nhà rồi, em dọn đi trong tuần" là câu nhiều người thuê nghe. Theo nguyên lý trên, việc bán nhà tự nó không chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu chủ mới muốn lấy nhà sớm, họ cần thương lượng với bạn, và bạn có cơ sở để đặt điều kiện.
Nhận được lời đòi nhà: trình tự xử lý
Phản ứng trong vài ngày đầu quyết định bạn giữ được bao nhiêu quyền lợi. Gợi ý trình tự:
- Đề nghị chủ nhà báo bằng văn bản hoặc tin nhắn nêu rõ lý do và ngày muốn lấy lại nhà. Lời nói ở cầu thang không đủ làm căn cứ cho cả hai bên.
- Đọc lại hợp đồng: thời hạn thuê, điều khoản chấm dứt trước hạn, điều khoản cọc và phạt, thời hạn báo trước.
- Đối chiếu lý do chủ nhà nêu với các căn cứ được đơn phương chấm dứt. Nếu chủ nhà nói bạn vi phạm, đề nghị chỉ ra cụ thể vi phạm gì.
- Trả lời bằng văn bản, lịch sự, nêu bạn đồng ý hay không, và nếu đồng ý dọn sớm thì điều kiện là gì: hoàn tiền thuê trả trước, trả cọc, hỗ trợ chi phí chuyển nhà, thời gian đủ để tìm chỗ mới.
- Ghi lại hiện trạng nhà bằng ảnh và video, giữ biên nhận tiền thuê, hoá đơn điện nước. Đây là chứng cứ khi tính tiền cọc lúc trả nhà.
- Nếu không thoả thuận được, đề nghị tổ hoà giải ở tổ dân phố hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã hỗ trợ hoà giải trước khi tính tới khởi kiện.
Người lao động thuê trọ thường không có thời gian và tiền để theo một vụ kiện. Vì vậy thương lượng có văn bản là công cụ chính; một bản thoả thuận chấm dứt hợp đồng ghi rõ các khoản chủ nhà trả và ngày bàn giao có giá trị bảo vệ bạn tốt hơn nhiều lời hứa.
Chiều ngược lại: khi nào người thuê được chấm dứt trước hạn
Chủ nhà không sửa chữa khi nhà hư hỏng nặng. Mái dột lớn, hệ thống điện chập chờn nguy hiểm, nhà vệ sinh hỏng không dùng được mà chủ nhà đã được báo nhưng không sửa. Theo nguyên lý của luật nhà ở, đây là căn cứ để người thuê chấm dứt hợp đồng.
Chủ nhà tăng giá thuê trái thoả thuận. Tăng giá giữa chừng khi hợp đồng không cho phép, hoặc tăng mà không báo trước theo thoả thuận. Người thuê có quyền không chấp nhận và chấm dứt hợp đồng.
Quyền sử dụng nhà bị hạn chế vì người thứ ba. Ví dụ giả định: chủ nhà cho người khác để đồ chiếm một phòng trong căn nhà bạn thuê nguyên căn, hoặc có tranh chấp khiến bạn không sử dụng được nhà như thoả thuận.
Vẫn phải báo trước. Kể cả khi có căn cứ, người thuê cũng nên thông báo bằng văn bản và theo thời hạn báo trước trong hợp đồng hoặc luật. Làm đúng thủ tục giúp bạn đòi lại cọc và không bị coi là bên vi phạm.
Thương lượng khi chính bạn cũng muốn dọn đi
Có khi chủ nhà đòi nhà đúng lúc bạn cũng đang muốn chuyển, hoặc quan hệ đã căng tới mức ở tiếp không còn dễ chịu. Khi đó, mục tiêu là dọn đi mà không thiệt, chứ không phải giữ bằng được căn phòng. Hãy liệt kê những gì bạn sẽ mất nếu dọn trước hạn: tiền thuê đã trả trước, tiền cọc, chi phí thuê xe chuyển đồ, khoản chênh lệch nếu chỗ mới đắt hơn, có khi cả những ngày nghỉ làm để chuyển nhà.
Đặt danh sách đó lên bàn thương lượng. Chủ nhà là bên muốn chấm dứt sớm, nên việc đề nghị họ chịu một phần chi phí là hợp lý, nhất là khi hợp đồng có điều khoản phạt. Một thoả thuận tốt ghi rõ ngày bàn giao nhà, số tiền chủ nhà trả lại và thời điểm trả, cách đối chiếu hiện trạng phòng, và câu "hai bên không còn khiếu nại gì về hợp đồng thuê" chỉ được ký khi đã nhận đủ tiền.
Nếu chủ nhà hứa trả cọc "khi có người thuê mới", hãy ghi thời hạn cụ thể vào văn bản. Không có thời hạn, lời hứa đó có thể kéo dài vô thời hạn.
Dùng AI soạn văn bản trả lời chủ nhà
AI giúp bạn viết câu chữ rõ ràng, bình tĩnh, đủ ý, điều mà lúc đang bực rất khó tự làm. Nhớ bỏ tên chủ nhà, địa chỉ phòng, số tiền thật trước khi dán:
- "Chủ nhà nhắn yêu cầu dọn đi trong 7 ngày, hợp đồng thuê còn 5 tháng, lý do là muốn cho người nhà ở. Soạn tin nhắn trả lời lịch sự, nêu rằng hợp đồng còn hạn, đề nghị thương lượng các khoản hoàn tiền thuê trả trước, trả cọc và hỗ trợ chuyển nhà."
- "Đọc điều khoản chấm dứt hợp đồng sau đây (đã che tên) và giải thích bằng lời dễ hiểu bên nào được chấm dứt trước hạn trong trường hợp nào, phải báo trước bao lâu."
- "Lập khung biên bản thoả thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, gồm ngày bàn giao, các khoản tiền và thời hạn trả, hiện trạng phòng, chữ ký hai bên."
- Nhớ rằng AI không biết hợp đồng thật của bạn có ký đúng hay không, cũng không biết luật nhà ở hiện hành đã sửa đến đâu. Khi số tiền lớn hoặc chủ nhà dùng biện pháp ép buộc, bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) hoặc trợ giúp pháp lý nếu thuộc diện.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê trọ chỉ thoả thuận miệng thì chủ nhà có được đòi phòng bất cứ lúc nào không?
Hợp đồng miệng vẫn là hợp đồng, nhưng thời hạn và điều kiện chấm dứt khó chứng minh. Biên nhận tiền thuê, tin nhắn trao đổi, người làm chứng có thể giúp chứng minh. Dù vậy, chủ nhà vẫn không được dùng biện pháp tự xử để đuổi bạn ra.
Chủ nhà phải báo trước bao lâu khi muốn chấm dứt hợp đồng?
Theo luật nhà ở, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước cho bên kia trong một thời hạn luật định, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Kiểm hợp đồng của bạn và văn bản hiện hành để biết con số cụ thể áp dụng.
Chủ nhà bán nhà thì người thuê có phải dọn đi ngay không?
Theo nguyên lý của luật nhà ở, việc bán nhà không tự chấm dứt hợp đồng thuê; người thuê thường được tiếp tục thuê đến hết hạn trừ khi có thoả thuận khác. Chủ mới muốn lấy nhà sớm phải thương lượng với bạn.
Nếu chủ nhà đòi nhà trước hạn thì tiền cọc xử lý thế nào?
Tiền cọc phải được trả lại, trừ khoản bạn thật sự còn nợ. Nếu hợp đồng có điều khoản phạt khi bên cho thuê chấm dứt trước hạn, chủ nhà còn phải trả thêm theo thoả thuận. Đọc kỹ điều khoản cọc trong hợp đồng.
Chủ nhà nói người thuê ồn ào nên chấm dứt hợp đồng thì có đúng không?
Gây mất trật tự nghiêm trọng, đã được nhắc nhở mà không sửa có thể là căn cứ chấm dứt. Ồn ào thông thường, không có nhắc nhở, không có phản ánh của hàng xóm thì khó coi là căn cứ. Đề nghị chủ nhà nêu cụ thể và có chứng cứ.
Có nên ký giấy "không khiếu nại gì" khi dọn đi không?
Chỉ ký khi đã nhận đủ các khoản thoả thuận. Ký trước khi nhận tiền thì sau này rất khó đòi phần còn thiếu, vì chính bạn đã xác nhận không còn yêu cầu gì.